Quem é um desenvolvedor e o que uma empresa de desenvolvimento faz

Recentemente, muitas palavras novas surgiram, cujo significado está longe de ser sempre claro. Uma delas é uma empresa de desenvolvimento e desenvolvimento. Você pode entender pela publicidade que eles estão associados a um canteiro de obras, mas por que não chamá-los de construtor e construtora? E porque a construção é apenas parte das tarefas que os desenvolvedores executam.

O que é desenvolvimento, o que um desenvolvedor faz

A própria palavra "desenvolvimento" é uma transliteração do inglês desenvolvimento, cuja tradução mais comum é desenvolvimento (crescimento).

Desenvolvimento É uma atividade empresarial associada à criação de um objeto imobiliário, reconstrução ou alteração de um edifício ou terreno existente, com consequente aumento do seu valor.

Dessa forma, o objetivo da incorporadora é aumentar o valor dos imóveis e sua venda lucrativa.

Estágios de um projeto de desenvolvimento

Como, então, um desenvolvedor difere de um construtor? O fato de o incorporador estar apenas implementando o projeto está realizando diretamente as obras, possivelmente com o envolvimento de fundos. Já o desenvolvimento assume um ciclo completo - desde a ideia até a implementação final. Ou seja, a empresa de desenvolvimento está envolvida em:

• Desenvolvendo uma ideia. Pode ser um objeto comercial - um prédio de escritórios, um shopping center, etc. Pode haver um novo bloco de casas, tanto privadas como de vários andares.
• Análise da situação. Calcula-se até que ponto essa ideia pode ser líquida, o período de retorno, os lucros possíveis e o grau de risco. Com base nesses dados, é tomada uma decisão sobre a viabilidade do projeto.
• Procura de canteiro de obras (edifícios para reconstrução), aquisição de direitos.
• Criando um projeto.
• Procurando por um empreiteiro para a construção ou reconstrução das instalações.
• Acompanhamento do processo de construção.
• À procura de compradores ou inquilinos.
• Gerenciamento de objetos.

A estrutura padrão de uma empresa de desenvolvimento, segundo a qual é claro que você deve realizar diversas tarefas

Este é um projeto de desenvolvimento. Resumindo, eles inventaram, avaliaram a eficácia, encontraram um lugar e implementaram. Acontece que uma incorporadora é uma organização totalmente responsável por todo o ciclo da construção - desde a ideia até a sua implementação final. O incorporador só constrói, ele pode ser contratado por uma incorporadora específica para construção. Ou seja, ele executa apenas parte do projeto.

Como você pode imaginar, a implementação total do projeto é um grande risco. Essas empresas financiam projetos por conta própria ou com a ajuda de fundos. A construção de patrimônio é possível. Mas eles também investem seu dinheiro e receberão lucro apenas na fase de implementação - da venda e do aluguel.

Tipos e características das atividades de desenvolvimento

Se falamos das tarefas de desenvolvimento em geral, trata-se de um aumento do valor de um edifício, um conjunto de edifícios ou um terreno. Uma das direções é a reconstrução. Este é um desenvolvimento no mercado secundário. Freqüentemente, a atividade está associada a uma mudança no propósito da construção. Um prédio ou grupo antigo é comprado, totalmente reconstruído e vendido ou operado pela própria empresa.

Se falamos em construir do zero, a tarefa da incorporadora, neste caso, é construir o edifício mais líquido. Em qualquer caso, é necessário estar atento ao mercado e às suas tendências de desenvolvimento. Conhecimento de tecnologias de construção, a presença de profissionais de marketing e gerentes experientes é necessária. Freqüentemente, um projeto de desenvolvimento é a construção não de um prédio, mas de um grupo inteiro ou vila. Em seguida, o projeto inclui a criação de infraestrutura.Em geral, a estrutura da empresa pode ser diferente - para as tarefas que se compromete a implementar.

O plano inclui não apenas edifícios residenciais ou industriais, mas também infraestrutura, arranjo, etc.

Existem dois tipos de empresas de desenvolvimento:

• Desenvolvimento de taxas (desenvolvimento de taxas).
• Desenvolvimento especulativo (desenvolvimento especulativo).

Se a organização trabalha com o princípio do Fee-development, ela implementa projetos para o cliente. Nesse caso, os riscos da incorporadora são menores, já que os recursos costumam ser investidos pelo cliente. O interesse do cliente, neste caso, é que os desenvolvedores tenham estabelecido relacionamentos com profissionais para implementar qualquer parte do projeto. Ou possuem equipe própria (muito raramente), ou delegam uma tarefa específica a uma empresa especializada. Mas eles próprios contam com especialistas que monitoram a qualidade do trabalho. Nesse sentido, os riscos são menores, o lucro dos investimentos é maior.

O tipo de empresa também é importante

As empresas de desenvolvimento especulativo constroem para si mesmas. Eles não vão vender o imóvel, mas deixá-lo sob gestão. Nesse caso, o interesse na implantação de alta qualidade do projeto é maior - afinal, você terá que resolver todos os problemas operacionais sozinho. Mas os riscos são maiores, respectivamente, o custo por metro quadrado também. Mas o resultado provavelmente será melhor.

Desenvolvimento de terras

O loteamento ou Urbanização (do inglês Land - land) é um tipo de atividade que envolve o aumento do valor de um terreno. Normalmente, esta actividade está associada a uma alteração da finalidade do terreno, à sua divisão em áreas mais pequenas, à disponibilização de comunicações com a posterior venda para construção. Além disso, na maioria das vezes, esses terrenos são comprados por incorporadores para a implementação de seus projetos. Em suma, esse é o esquema.

Como resultado das ações do incorporador, um terreno comum se transforma em um local pronto para iniciar a construção, o que é importante com os documentos formalizados. É necessário apenas registrar a mudança do titular dos direitos autorais.

O desenvolvimento de terras é uma categoria separada de empresas no mercado de construção

Por que esse tipo de atividade é separado em um grupo separado? Porque é um processo longo e complicado. Por exemplo, o procedimento para alterar compromissos pode levar mais de um ano. Nesta fase, você precisa coletar até 250 assinaturas. O montante dos pagamentos (oficiais e não oficiais) também impressiona. Esse tipo de atividade é considerada a mais arriscada. Pois é preciso ter uma ideia não só sobre as tendências de mercado, mas também sobre a estratégia de desenvolvimento da região, a solvência dos futuros clientes, as mudanças planejadas no marco regulatório e legislativo e um monte de coisas difíceis de prever.

Ao escolher um terreno para suas atividades, uma incorporadora primeiro determina quem pode estar interessado neste projeto - um grupo de consumidores potenciais é determinado. Assim, o nível de paisagismo, edificações e infraestrutura é planejado estritamente de acordo com a classe de clientes.

Paralelamente, está sendo estudado um plano de captação de recursos de investidores, já que os recursos próprios investidos da empresa costumam representar 20-30% do valor total. É dada especial atenção ao estado ecológico do local em consideração, à possibilidade e às perspectivas de desenvolvimento de ligações de transporte com as áreas urbanas vizinhas e o centro.

Como escolher um desenvolvedor

A confiabilidade de uma empresa de desenvolvimento é determinada pelo número de projetos concluídos com êxito. Esta é a principal medida de sucesso e confiabilidade. É claro que estes são geralmente jogadores grandes e "antigos" que estão no mercado há muitos anos. Esta é precisamente a complexidade do desenvolvimento deste segmento de mercado: é muito difícil para as organizações jovens entrar no negócio. Além de exigir muito capital, são necessários contatos bem estabelecidos, uma equipe de especialistas e clientes em potencial.Ao mesmo tempo, a implementação de projetos concluídos pode não ser tão bem-sucedida não por causa da má qualidade do trabalho, mas por causa da falta de autoridade e nome, e um baixo nível de confiança.

Experiência é importante, a presença de projetos concluídos

Cada região tem sua própria classificação de empresas de desenvolvimento. Grandes e conhecidos por todos, podem conduzir simultaneamente vários grandes projetos, pois, graças ao seu nome, atraem facilmente recursos de investidores. Se você está planejando investir em uma instalação em construção, é exatamente essa empresa - com um nome, um grande número de instalações construídas e comissionadas - que vale a pena procurar.

Nas grandes cidades, pode haver várias dessas empresas ou projetos de desenvolvimento. Para escolher, compare a atratividade do objeto para você. Nesse caso, é necessário avaliar não só em termos dos recursos necessários, mas também em termos de uma possível valorização do seu "pedaço" de imóvel. Se outros projetos estão sendo implementados nas proximidades ou nas proximidades, provavelmente, o custo aumentará rapidamente, bem como a melhoria da comunicação com outros distritos e o centro, outras cidades.

O estado dos objetos já entregues, o quão convenientes eles são - também é importante

E mais uma dica: não seja preguiçoso, vá até os objetos já encomendados das empresas selecionadas. Ande por aí, veja como tudo funciona, é conveniente ou não, goste do que vê ou não. Preste atenção ao estado do edifício alguns anos após a entrega. A questão não está só na gestão da empresa, mas também na qualidade do projeto, na observância das tecnologias e na utilização de materiais normais. Em geral, existem muitos componentes de sucesso e autoridade. Baseado apenas em promessas e brochuras - colocando seu dinheiro em riscos desnecessários. Tendo avaliado os resultados do trabalho, é mais fácil tomar uma decisão. E, o mais importante, ter mais confiança nos resultados e isso custa muito.